Однако инфляция несколько скорректировала тенденции рынка недвижимости. Сейчас при совершении сделки с жильем становится важна каждая деталь, а покупателям и арендаторам хочется красоты и уюта. В новых условиях становится популярной услуга под названием home staging — благоустройство жилья для продажи и аренды. Говорят, что благодаря этой услуге недвижимость можно будет продать не только быстрее, но и выгоднее. Приложив немного усилий, можно превратить «мертвую» квартиру-труп в настоящую конфету.
Психологи заметили, что покупатели и арендаторы жилья решают «покупать или не покупать» уже в первые секунды после входа в квартиру. И у собственников есть всего несколько секунд, чтобы произвести на клиента положительное впечатление и убедить его подписать сделку. Дизайнеры интерьеров и агенты по недвижимости подтверждают это психологическое наблюдение.
Один дизайнер интерьеров поделилась успешным опытом, когда сдала в аренду квартиру площадью 30 м² на заказ. Дизайнер предложил смелое нестандартное решение – покрасить потолок в цвет вкусной малины. Хозяин квартиры несколько нерешительно согласился, но нанятые маляры захихикали. Однако по окончании ремонта, когда покрашенная квартира была объявлена в аренду, ее тут же сдал обрадованный высокодоходный клиент. Она подписала долгосрочный договор аренды с ежемесячной арендной платой, которая была примерно на 25% выше стандартной арендной платы за другие квартиры на том же этаже. Потолок ягодного цвета работал очень эффектно. Стоимость покраски была небольшой.
Наука подготовки квартиры
Украшение выставленного на продажу дома – точная наука. Термин home staging в более точном переводе с английского может означать «презентация дома» или «постановка дома», когда украшенный дом подобен костюмированному актеру, играющему на сцене перед собравшейся публикой: покупателями, арендаторами.
Хоум-стейджинг появился в Америке в 1972 году, когда на местном рынке недвижимости случился кризис – на жилье было очень сложно найти покупателей. Барб Шварц, бывший декоратор, ставший агентом по недвижимости, придумала трюк, который упрощает и ускоряет продажу домов.
В продаваемом доме агент по недвижимости специально создал атмосферу уюта и семейной идиллии: накрытый стол для ужина, букет цветов в спальне. Уловка сработала – дом был продан в короткие сроки, несмотря на стагнацию рынка.
В течение следующих 10 лет агент по недвижимости еще больше усовершенствовал искусство домашней постановки . Она начала обучать своих коллег этой технике продаж и основала Ассоциацию профессионалов домашнего стейджинга (AHSP). С 2000 года агентства в этой сфере начали развиваться по всему миру.
Почему продажа товаров для дома стала такой популярной? Специалисты называют несколько причин. Люди слишком заняты и у них нет времени на ремонт – они хотят сразу переехать в понравившийся дом и жить в нем. Недвижимость стала дорогой, и люди хотят максимума за свои деньги – хотят купить мечту.
Дизайнеры утверждают, что в наши дни эмоциональная связь покупателя или арендатора с домом гораздо важнее цены. Но большинству людей не хватает воображения, и они перед покупкой хотят представить себя в будущем доме или квартире. Хоум-стейджинг дает им именно такую визуальную возможность.
Эффективность данной услуги подтверждается цифрами. 85% домов и квартир, где работал профессионал по хоум-стейджингу, удается продать на 6-25% дороже, чем те объекты, которые остались без отделки. Дом с ремонтом продается почти в три раза быстрее (до 30-40 дней, а дом без ремонта — около 100 дней и более).
В нашу страну хоум-стейджинг пришел , как всегда, с опозданием – примерно в 2005-2010 годах. Первые дизайнеры этого сервиса признаются, что в начале своей карьеры они практиковались на собственном жилье или на квартирах родственников, родственников и друзей. Сегодня ситуация на рынке недвижимости сильно меняется. В последнее время дома продаются на 30% дешевле из-за сокращения предложения. Это сделало домовладельцев и агентов по недвижимости более заинтересованными в хоум-стейджинге как средстве более быстрой и дорогой продажи недвижимости.
По наблюдениям экспертов, в крупных городах Литвы специально подготовлено и благоустроено 5-10% всех выставленных на продажу квартир, а в регионах – лишь около 1%. На рекламных порталах можно найти предложения услуг специалистов по подготовке жилья. Дизайнеры интерьеров шутят, что «агенты НТ продают квадратные метры, а мы продаем воздух, свет и иллюзию увеличенных квадратных метров».
По мнению продвинутых дизайнеров, условием успешной продажи является персонализация выставленного на продажу дома. Прежде чем показывать дом потенциальным покупателям, было бы неплохо убрать из помещения слишком личные вещи, демонстрирующие тесную связь и привязанность бывшего владельца к этому дому. Покупатель, который, возможно, станет новым владельцем, приходя смотреть предлагаемую квартиру, должен чувствовать себя в ней, а не в чужой семейной жизни.
Иными словами, жилье, готовящееся к продаже или аренде, должно выглядеть почти как гостиница – уютно, чисто, но нейтрально, без посторонних личностей.
При заказе хоум-стейджинга дизайнеры убирают и приводят в порядок готовящуюся к продаже квартиру: вывозят старые вещи и мусор бывшего владельца, устраняют мелкие дефекты (смесители, отклеившиеся обои), затем определяют основные функциональные зоны и декорируют их. Кровать заправлена красиво и чисто, повешены новые шторы, в ванной стоит красивая мыльница. После таких «заклинаний» квартира действительно напоминает уютный чистый гостиничный номер в ожидании нового клиента.
Но хоум-стейджинг не ограничивается только декором интерьера. При подготовке жилья к продаже хорошие дизайнеры анализируют сам район города, улицу, весь жилой дом и только после этого – выставленную на продажу квартиру. С учетом всех факторов определяются типы потенциальных покупателей и программируются возможные сценарии, которые смогут их привлечь. Хоум-стейджинг — это сочетание дизайна, психологии и маркетинга.
Сценарии интереса покупателя могут быть разнообразными. Например, простой диван. Чаще всего перед диваном стоит телевизор. Но такая картина психологически удручает: приходишь с работы и смотришь в экран – больше ничего в жизни нет. С другой стороны, если на диван положить подушки, у покупателя появляется надежда, что в этой кровати может произойти акт любви, а торшер и книга на диване способствуют чтению.
Точно так же на психику потенциальных покупателей влияют обеденные зоны с красиво расставленными стульями, столиками и столиками. Отсутствие мебели иногда мешает реализации удачного дизайна. Американские дизайнерские компании (с большими бюджетами) перед продажей обставляют дом временной мебелью-декорацией, а после покупки предлагают покупателю доплатить за эту мебель. В зависимости от бюджета дизайнеры украшают квартиру другими временными атрибутами: вазами, подушками, посудой, книгами по любимой покупателем тематике.
Срок работ по подготовке и благоустройству квартиры – 5-7 дней. Цена работ составляет в среднем около 1-2% от цены продаваемого дома, но зачастую зависит от модели ценообразования услуг дизайнеров. Например, некоторые дизайнеры просят единую сумму за отделку площади до 60 м², а за площадь свыше 60 м² — более высокую сумму.
По мнению экспертов по недвижимости, хоум-стейджинг в периоды застоя и кризиса на рынке жилья позволяет избежать снижения цен, а в экономически хорошие времена позволяет продать жилье на 20-30% дороже.
Советы дизайнеров, как подготовить квартиру к самостоятельной продаже
Главный совет всех специалистов по хоум-стейджингу – выкиньте из квартиры старый хлам . Из спальни стоит вынести и другие слишком личные вещи: семейные фотографии, игрушки, иконы и другие предметы религиозной направленности, эротические картинки.
Вымойте квартиру начисто. Даже если это очень старая квартира, у покупателя должно возникнуть ощущение «стерильности», что в квартире раньше никто не жил и не живет сейчас.
Расположите отделку, мебель и сантехнику. Заменить потекший кран, поклеить отслаивающиеся обои и т. д. Если покупатель заметит недостатки, он начнет осматривать квартиру более внимательно и требовать скидку.
Подчеркните особые детали интерьера. Если в квартире необычные архитектурные решения – например, ниша, очень широкие подоконники, винтовая лестница на мансарду – их следует подчеркнуть. В этих деталях интерьера можно сделать красивые фотографии людей, которые что-то делают.
Откройте шторы. Окна – один из важнейших элементов, определяющих продажу и аренду квартиры. Если окна заблокированы, если к ним невозможно подойти и выглянуть наружу, то у покупателя может возникнуть неприятное психологическое ощущение, что от него что-то скрывают. Или что продавец — «тёмная лошадка», непонятный тип. Избежать этого помогут простые, красивые и легкие шторы. Раскройте их и впустите свет и воздух в комнату.
Позаботьтесь об освещении на лестнице. Иногда хорошие впечатления портит некрасивая и темная лестница. Квартира может быть красивой (или идеально отделанной), но лестница некрасивая – поцарапанные, крашеные стены, неприятные запахи, перегоревшие лампочки.
Заварите чай или кофе. Дизайнерам нравится, что покупателю не хочется покидать квартиру, где пахнет вкусным чаем и свежеиспеченными булочками.
