На рынок недвижимости влияет множество макро- и микроэкономических факторов. В 2023 году прогнозируется замедление экономического роста в мире и странах ЕС. Дойдет ли он до Литвы в том же году — вопрос открытый, прогнозируемое замедление роста ВВП будет зависеть от глубины энергетического кризиса и скачков цен на энергоносители. Аналитики Банка Литвы считают, что в некоторых кварталах рост ВВП может быть отрицательным.
В начале 2022 года волна роста цен на недвижимость не утихала, но война в Украине очень резко подняла цены на сырье и стройматериалы, они выросли примерно на 20 процентов. рост цен на недвижимость и снижение потребительских ожиданий и спроса. Правда, осенью 2022 года уже было видно, что рост цен на жилье из-за снижения цен на оптовые стройматериалы начинает замедляться, но до возврата к уровню цен 2020-2021 годов еще далеко. . В 2023 году снижение цен на сырье и строительные материалы должно привести к дальнейшему снижению цен на недвижимость. Правда, это зависит от общей потребности, неясно, будет ли потребность в стройматериалах в Украине.
Объективными причинами того, что цены на недвижимость в Литве не падают, являются инфляция и накопления жителей в банках, которые составляют несколько миллиардов. Однако это затрагивает слои населения с более высокими и средними доходами, поэтому до тех пор, пока не появятся привлекательные и выгодные направления для инвестиций, это давление на рынок недвижимости будет сохраняться. Тем более, что темп роста цен на аренду квартир остается быстрым, хотя в осенние месяцы он традиционно замедляется, но все же остается выше суммы его содержания и процентов. В ближайшем будущем большое предложение арендных квартир должно снизить цены на недвижимость, и, кроме того, на рынке пытаются утвердиться другие инвестиции, предлагающие привлекательную доходность.
По крайней мере, количество выставленных на продажу квартир в Вильнюсе значительно не увеличилось, в то время как население столицы увеличивается, затраты на строительство выросли, а крупные застройщики накопили резервы.
С другой стороны, рост процентных ставок повышает привлекательность других инвестиций, неопределенные ожидания жителей не стимулируют покупки, формируется баланс спроса и предложения, снижаются цены на сырье и материалы – все это оказывает влияние на снижение цены на недвижимость.
Суммируя все причины, можно сказать, что в 2023 году цены на жилую недвижимость должны стабилизироваться и немного снизиться, если не вырастут цены на энергоносители или не произойдет что-то очень неожиданное. Теплый месяц январь позволяет надеяться, что всплесков энергетического кризиса удастся избежать. Но ожидать, что цены на жилую недвижимость упадут до уровня 2021 года, было бы слишком оптимистично. Правда, запрет на продажу незарегистрированных квартир, который вступит в силу в 2024 году, может вызвать рост активности на рынке и в то же время создать барьер для снижения цен. Пока нет подзаконных актов, в которых подробно описывается, что представляет собой 100-процентное завершение строительства. Так что на самом деле на рынке много неопределенностей, которые могут скорректировать цены на недвижимость в ту или иную сторону.
Чего ожидать продавцам недвижимости в 2023 году
Несмотря на схожие макроэкономические условия, динамика цен на недвижимость в разных странах различна. В Австралии, Канаде, Швеции цены падают, в Европе и у наших соседей признаков снижения пока не видно.
Вполне вероятно, что по мере того, как Литва становится привлекательной страной для иммигрантов, литовский рынок недвижимости может стать похожим на рынок Соединенного Королевства, где постоянно ощущается потребность в жилье. Это хорошие перспективы для застройщиков и продавцов недвижимости, но не для покупателей. Однако эта тенденция больше затрагивает Вильнюс, Каунас и отчасти Клайпеду.
Банк Литвы отмечает тенденцию, что многие объекты недвижимости, в основном квартиры, покупают юридические лица, особенно в Вильнюсе. Эта тенденция особенно проявилась в постпандемические годы, когда компании получали государственную поддержку. В 2021 году 41 процент в Вильнюсе. все приобретенные дома состояли из покупок юридическими лицами. Большое количество юридических лиц покупают жилье в Каунасе, Клайпеде и некоторых других городах Литвы. Среди юридических лиц преобладают микропредприятия и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью. Это может означать увеличение иммиграции и ожиданий будущих доходов компаний, работающих на рынке недвижимости.
Хотя прогнозируется замедление экономики, но часть поддержки ЕС поступает на рынок недвижимости через компании и резидентов, ожидания растут за счет местной иммиграции и иммиграции из соседних стран. Рынок недвижимости останется достаточно активным, его падения не наблюдается.
Чего ожидать покупателям недвижимости в 2023 году
Как всегда, фаза неопределенности благоприятствует покупателям. Существующая неопределенность и ожидания дают возможность купить недвижимость по более низкой цене. Не исключено, что впереди полгода — период в год, в течение которого выиграют те покупатели недвижимости, которые умеют лучше договариваться и имеют более крепкие нервы для ожидания.
Недвижимость по регионам и типам
Динамика цен на недвижимость в целом затрагивает все регионы и типы недвижимости. Но в последнее время, с развитием ИТ-технологий, постепенно проясняется тенденция жителей больших городов переселяться в привлекательные с точки зрения природы центры районов, курортные зоны. Цены на недвижимость, особенно на первичном рынке, в этих районах догоняют столичные, а ее практически нет. Однако это не касается прибрежной зоны, где застраивается недвижимость второго типа.
Цены на недвижимость в Вильнюсе
Хотя цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке в отдельных микрорайонах Вильнюса сильно различаются, в долгосрочной перспективе они продолжают расти. Правда, тем, кто хочет поселиться поближе к центру, следует искать жилье в районах Науйининкай, Стотиас, Науяместис, Вилкпедас, которые перспективны и цены на недвижимость в них пока приемлемы. В Жверине, Шнипишкес, Ужупах, Пилайте часть недвижимости Антакальнис явно переоценена из-за престижа. В Старом городе, как и в крупных городах мира, цены на недвижимость доступны только очень богатым. Жирмунай, Шешкине, Балтупяй привлекательны и имеют тенденцию роста цен благодаря близости к центру и развитой инфраструктуре. Во всех остальных спальных районах Вильнюса цены на квартиры на первичном рынке будут ниже, чем где-либо, но в этих районах хорошая инфраструктура, хорошее сообщение с центром, скорее всего
Малоэтажное строительство вокруг Вильнюса
Малоэтажное строительство вокруг Вильнюса становится все более дорогим из-за платы за инфраструктуру, но не привлекательно с точки зрения цены или комфорта, особенно для молодых семей, которым необходимо перевозить детей. Поэтому часть малоэтажного строительства Вильнюса перемещается в Тракайский район, в сторону Лентвариса, где застраиваются несколько кварталов частных домов и коттеджей. Цены на жилье в них не такие высокие, как в сторону Молетай или Минска, но с появлением более качественной инфраструктуры они, видимо, будут только расти.
